Politiche abitative, l'intervento dell'assessore Biagi in consiglio comunale

Questo l'intervento dell'assessore all'urbanistica Gianni Biagi nel corso della seduta del consiglio comunale dedicata al tema delle politiche abitative."Il territorio e l'urbanistica sono stati e sono tuttora al centro di un importante dibattito. Dopo i convegni, le discussioni, le aggregazioni di comitati, le richieste di ascolto e le disponibilità al dialogo sui temi del territorio, del suo sviluppo e anche della sua tutela, vorrei provare a fare alcune proposte concrete e operative sui temi dell'abitare.Per discutere di cose concrete. Per provare a trovare ulteriori terreni di condivisione e spostare l'attenzione dai singoli casi ad ipotesi di lavoro generali. Lo faccio in questo consiglio comunale tematico sulla casa perché vi è un nesso forte ed evidente fra politiche territoriali e politiche per la casa. E perché non vi possono essere credibili politiche per la casa al di fuori di un contesto nuovo che veda al centro del dibattito una nuova stagione di politiche per il territorio.Il PIT, recentemente adottato dal Consiglio regionale, pone le basi di un dialogo istituzionale nuovo e ordinato fra i diversi livelli di governo del territorio e si propone come strategia la ripresa del reddito e la sconfitta della rendita. E' un bene. La Regione toscana può ambire, come sta facendo, a spostare in avanti l'obiettivo. Come sta facendo ad esempio, insieme al comune di Firenze, con gli avvisi pubblici per individuare gli interventi migliori per lo sviluppo delle città e con i temi, da tempo in discussione, di nuove politiche per la casa sia edilizia pubblica sia in affitto.E' possibile un salto in avanti su questi argomenti? Io credo di sì.Prendere atto delle modificazioni strutturali dello sviluppo urbano e definire come conclusa la fase della espansione delle città, come fa il Piano strutturale di Firenze che fra breve sarà discusso in questa aula, non può non modificare l'approccio alla definizione dei temi dell'abitare.Ci sono tre temi che ritengo centrali nella discussione in corso. Quello delle risorse, quello delle aree e quello dei soggetti pubblici e privati in campo.Partiamo dalle risorse. Non esistono più nel quadro normativo italiano fondi strutturati per l'edilizia residenziale pubblica. Ma non per questo non esiste il problema. Le risorse devono quindi essere reperite in altro modo. Propongo un percorso.Il consiglio comunale ha da tempo deliberato che l'edilizia sociale (cioè l'edilizia fruente di contributi pubblici che coprono in tutto o in parte il costo della costruzione) può essere considerata fra le opere ed attrezzature di interesse generale (delibera del 2003). Cioè una volta soddisfatte le esigenze delle dotazioni previste dalle leggi sugli standard urbanistici (verde parcheggi scuole parchi etc.) le aree acquisite dal Comune per interventi pubblici possono accogliere edilizia sociale, sempre che le quantità edilizie naturalmente siano previste dagli strumenti urbanistici vigenti. E' un approccio molto innovativo che comincia a farsi strada nelle discussioni nazionali (mi riferisco alle proposte di legge dell'Ulivo e di Rifondazione) e nelle proposte di Anci.Allora sarà importante cominciare a capire se le risorse che il Comune attualmente percepisce dallo sviluppo urbano sono coerenti con questo approccio e sono comunque all'altezza delle esigenze di garantire una buona qualità urbana. La risposta è no. Attualmente gli oneri di urbanizzazione sono una quota poco significativa del valore immobiliare dell'edilizia. Bisogna cambiare approccio al problema. Cioè bisogna introdurre nuovi elementi di calcolo degli oneri di urbanizzazione anche in coerenza con uno sviluppo urbano senza espansione e che costruisce sul costruito.Un approccio che includa ad esempio, nei costi di urbanizzazione, i costi della infrastrutturazione a rete della mobilità, che includa i costi indotti, sul sistema urbano, dalla sempre più accentuata frammentazione delle unità immobiliari, che differenzi in modo sempre più incisivo i territori fra di loro e colga le specificità e le valenze dei singoli luoghi. E differenzi in modo ancora più marcato il costo fra le diverse tipologie di interventi edilizi per favorire anche in questo modo ed indirizzare il mercato verso qualità ed innovazione. Oggi i costi di urbanizzazione incidono in modo marginale sui valori immobiliari. Secondo una recentissima ricerca del Cresme a Firenze intorno al 5% del valore dell'immobile. E Firenze è fra le quattro città italiane più "care" con un valore di circa 220 euro per metro quadrato costruito. Ma il valore degli immobili è strettamente commisurato al livello delle urbanizzazioni esistenti o in costruzione. E' sintomatico il fatto che il plusvalore immobiliare generato dalla realizzazione della tranvia rischi di andare tutto in mano privata. Certo il trasferimento del catasto alle amministrazioni comunali aiuterà ad una maggiore equità. Ma forse si può anche proporre un intervento legislativo regionale che si faccia carico di queste problematiche e che modifichi i parametri di riferimento sulla base dei quali si calcolano gli oneri di urbanizzazione, in forza della autonomia che è data alle regioni dal testo unico sull'edilizia. Noi per parte nostra proporremo al consiglio entro maggio una delibera per aumentare comunque gli oneri di urbanizzazione utilizzando il quadro normativo vigente.E queste risorse aggiuntive ipotizzare di destinarle stabilmente e con continuità all'edilizia sociale sia ERP sia in affitto. Il Comune di Firenze già oggi è attestato intorno a 12 milioni di euro di introiti annui per oneri di urbanizzazione (variamente articolati). Nel 2006 gli introiti sono stati di circa 18 milioni di euro ma in questo ha pesato come è noto l'intervento di viale Belfiore. Con una quota del 10/15% di tale valore (che potrebbe essere significativamente aumentato in forza del ragionamento precedente) si potrebbero avviare interessanti possibilità di intervento. E così facendo si dovrebbe porre rimedio anche ad una pericolosa china che la questione degli oneri di urbanizzazione sta prendendo. Bisogna affermare con chiarezza che deve essere chiusa al più presto la stagione nella quale gli oneri di urbanizzazione sono utilizzati per la spesa corrente. E' un errore tecnico perché non si può finanziare con entrate instabili per definizione, in quanto derivanti dalla iniziativa privata, una spesa certa e soprattutto può rappresentare un incentivo ad usare il territorio come un salvadanaio.Spostare l'attenzione sull'edilizia sociale può quindi essere una scelta virtuosa sotto vari aspetti.La seconda questione è quella delle aree. I comuni non hanno più aree disponibili per lo sviluppo di edilizia sociale. Ex malo bonum dicevano i latini. Vi sono degli aspetti positivi in questa situazione. Non sarà più possibile costruire quartieri come quelli degli anni settanta e ottanta. Mai più uno ZEN di Palermo. Anche in questo caso il Comune di Firenze ha già aperto alcune strade che potrebbero essere estese a livello regionale. Negli interventi di espansione urbana ed in quelli di ristrutturazione urbanistica il 50% delle aree deve essere ceduto all'Amministrazione per servizi di interesse generale (quindi anche per l'edilizia sociale in forza della citata delibera del 2003). E' così che si sono costruiti e si stanno costruendo alloggi di edilizia sociale nei PUR e nei PRU, o nelle lottizzazioni come quella di via D'Annunzio ad esempio. Questa norma sarà confermata nel Piano Strutturale. Inoltre sempre il Piano Strutturale introdotto la norma del 20% per l'affitto, norma che sarà confermata Estendere alle principali aree urbane della regione (come potrebbe fare il PIT) tale norma (ogni 100 nuovi alloggi costruiti 20 devono essere affittati ad affitto convenzionato) può significare una risposta, anche se parziale, ad un problema sociale sempre più difficile da gestire. E contribuire a ridistribuire fra i soggetti privati un onere che fino ad oggi è stato esclusivo del potere pubblico. E lo farebbe giustamente perché i soggetti privati che investono in Toscana godono di una rendita differenziale che spesso è originata proprio dal benessere e dalla coesione sociale che politiche esclusivamente pubbliche hanno saputo garantire e preservare. A Firenze questa norma ha consentito di avere (fino ad oggi in una situazione di applicazione in fase transitoria) in costruzione o in procinto di essere convenzionati per la costruzione circa 120 alloggi. Aumentare la dotazione di alloggi in affitto è cruciale non solo in relazione alle questioni abitative. Un paese che ha solo il 20,3% del proprio patrimonio residenziale in affitto a fronte del 57,4% della Germania, il 31% del Regno Unito, il 43,8% della Francia (fonte Censis Sunia CGIL aprile 2007) e questo 20,3% ha valori di affitto che mediamente si attestano, per le fasce di reddito fino a 20mila euro, oltre il 40% di tale reddito, e che nel 2007 vede circa 1.760.000 famiglie con un rapporto canone /reddito superiore al 30% (fonte Cresme 2007), è un paese strutturalmente ingessato, che affronta con affanno la mobilità delle persone per lavoro e vede crescere il disagio sociale.Ma la questione delle aree può essere affrontata anche da un altro punto di vista. Esistono grandi patrimoni pubblici nelle città. Patrimoni dello Stato in particolare. Il riuso di questo patrimonio deve contribuire a dare alcune risposte al disagio abitativo. L'Anci propone che la quota derivante dalle valorizzazione immobiliari che spetta ai comuni sia la massima prevista, e cioè il 15%, e sia utilizzata per dare una risposta a tale disagio. Bene. Vorrei proporre un ulteriore approccio non necessariamente alternativo. Negli interventi di riuso una quota del patrimonio pubblico riutilizzato deve essere destinata all'affitto anche nel caso non sia applicabile la norma del 20% perché non si tratta di nuove costruzioni o di ristrutturazione urbanistica. Sarebbe utile al proposito una iniziativa regionale che, sulla scorta di quanto la stessa Regione Toscana fece nel 1994 in relazione alla dismissione del patrimonio delle Ferrovie dello Stato che costituisca un supporto per le Amministrazioni comunali. Il Comune di Firenze per parte sua ha già deciso di riutilizzare il proprio patrimonio che verrà reso disponibile dai trasferimenti degli uffici dello stato anche per queste finalità sociali come ha già fatto alle Murate, e come appunto intende fare, in parte, per il riuso della scuola sottoufficiali dei Carabinieri ad esempio. E nel Piano strutturale questo tema sarà trattato coerentemente a quanto sopra affermato. Una nota a riguardo del Piano Strutturale e del suo dimensionamento. I dati forniti dall'assessore Coggiola nella sua relazione introduttiva relativamente al fabbisogno stimato di abitazioni trovano soddisfazione nel Piano Strutturale. Essi infatti costituiscono circa il 32% del totale delle previsioni di nuove abitazioni previste dal Piano Strutturale che quindi garantisce ampliamente la dotazione necessaria dal punto di vista territoriale per il soddisfacimento del bisogno di residenza sociale.Infine i soggetti in campo. L'obiettivo deve essere quello di fare crescere nuovi soggetti imprenditoriali capaci di cimentarsi con queste novità. La norma sul 20% dell'affitto ha anche questa ambizione e cioè che si costituisca una struttura che gestisca questa parte del patrimonio privato di coloro che interverranno in città in modo possibilmente unitario, non facendo gravare questa gestione sul pubblico, neanche per la individuazione dei soggetti aventi titolo per l'affitto una volta definiti dal consiglio comunale i criteri generali e lasciando al pubblico il controllo del rispetto di tali criteri. Alcune novità sul versante della gestione dell'affitto sono venute dal movimento cooperativo sulla gestione degli alloggi per studenti. Novità che riteniamo interessanti e che potranno essere ripetute se ci saranno proposte in tale senso anche da soggetti diversi dalla cooperazione.Ma anche sul versante della gestione del patrimonio residenziale pubblico sarebbero urgenti delle novità. La prima sarebbe quella di passare davvero ad una gestione di Livello Ottimale anche per i bandi (in modo che siano non più limitati ai singoli comuni ma al territorio della città metropolitana) e la seconda di introdurre per la determinazione del reddito un criterio di maggiore equità come quello utilizzato per l'accesso agli altri servizi pubblici. Per esempio l'ISEE.Una ultima notazione di metodo. La richiesta di residenza sta cambiando. Non solo relativamente al taglio fisico degli alloggi ( sempre più piccoli non solo per gli alti costi ma anche per la modificazione della composizione dei nuclei familiari), ma anche come tipologia.Il Piano strutturale porrà la sua principale attenzione alla politica dell'accoglienza. Firenze vuole sempre più qualificarsi come città della formazione e dell'accoglienza. I due concetti sono simbiotici. Accoglienza destinata quindi non soltanto al turismo ed ai residenti, ma in maniera più ampia a chiunque per motivi di lavoro o privati, sia interessato ad abitare (provvisoriamente o a lungo) a Firenze. Una iniziativa che per le sue componenti politiche, sociali, immobiliari è destinata a rinnovare la forma ( e soprattutto le funzioni interne) della città. Si tratta infatti di una politica organica di recupero e di ri-organizzazione degli spazi esistenti e non di nuove edificazioni in spazi non urbani, come abbiamo detto. Su questo tema si aprirà la nostra riflessione e iniziativa nei prossimi mesi. Per offrire a chi vorrà venire ad abitare a Firenze non solo una città aperta e solidale ma anche modelli abitativi nuovi e capaci di incontrare la nuova domanda di abitazione.Sono argomenti di riflessione che spero contribuiscano al dibattito in corso sul modello di sviluppo toscano e sui suoi effetti sul territorio, per farlo uscire dalle secche delle sterili valutazioni di "gradimento" di questo o quel progetto. Spetta alla politica riassumere il ruolo di indirizzo del dibattito e proporre argomenti che affrontino il tema delle politiche sociali e delle scelte sulle strategie di organizzazione e sviluppo. Cioè di come fare concretamente per mantenere l'alto livello di qualità urbana e di coesione sociale da un lato e l'altissimo valore paesaggistico e culturale del territorio dall'altro, che sono le principali aspirazioni delle popolazioni che governiamo - ma anche i principali motivi della crescita della rendita - sottraendo risorse alla rendita stessa per distribuirle alla società toscana.(mf)