Politiche abitative, l'intervento dell'assessore Coggiola in consiglio comunale

Il consiglio comunale di oggi, che ha affrontato il tema delle politiche abitative, è stato aperto dalla relazione dell'assessore alle politiche per la casa Paolo Coggiola. Di seguito l'intervento integrale:"Alla metà dell'attuale mandato amministrativo svolgo questa mia relazione su ciò che si è fatto e sul tanto che ancora resta da fare in materia di politiche abitative nella nostra città in relazione al crescente e sempre più drammatico fabbisogno. La situazione della nostra città non è molto dissimile da quella dei grandi centri urbani del nostro Paese. Le necessità e la dimensione dei bisogni insoddisfatti è chiara e definita sia sul piano nazionale che su quello locale, così come è altrettanto chiara l'insufficienza e la mancanza di risposte efficaci e tempestive agli stessi. Le politiche abitative sin qui seguite hanno privilegiato l'accesso alla proprietà della casa relegando la funzione sociale dell'abitare ad interventi sempre più marginali ed assistenziali piuttosto che al soddisfacimento di un diritto.Le diverse indagini condotte, tra cui quella dell'ANCI/CRESME del maggio 2005, stimano in oltre 4 milioni le famiglie in affitto a fronte delle altre 22 milioni che vivono in proprietà. Infatti lo stock di abitazione destinato all'affitto, rispetto al totale, è passato dal 36% del 1981 al 20% del 2001. Ma questo dato non è uguale in tutto il territorio nazionale perché, con riferimento alle 16 grandi città prese in esame e tra le quali anche Firenze , la percentuale è passata dal 53% del 1981 al 31% del 2001.Questo dato conferma la percezione comune che la questione abitativa si ponga con più rilevanza nelle grandi aree urbane. La tendenza all'uso prevalente della casa in proprietà rispetto all'affitto è dovuta, non solo ad una ricerca di stabilità e certezza a fronte di una crescita vertiginosa dei canoni d'affitto, ma anche è stata favorita dalla funzione di bene rifugio che l'abitazione ha assunto, nonché dalla sua funzione speculativa di conservazione ed accrescimento del capitale finanziario. Tanto che dal 1961 si è passati da un differenza di 467.000 abitazioni in più rispetto al numero delle famiglie ad una differenza di 5.493.000 di abitazioni non occupate, inutilizzate o parzialmente usate come case vacanza.Paradossalmente dunque ci sono più abitazioni non occupate, inutilizzate o parzialmente usate come case vacanza rispetto al numero (circa 4 milioni) delle famiglie che vivono in affitto. Il risultato pratico è stato, come si vede dal grafico, una crescita dell'indebitamento per l'acquisto di abitazioni dai 20 miliardi di euro del marzo '97 ai 180 miliardi del dicembre 2004 e ad oggi si stima che tale indebitamento abbia superato abbondantemente i 200 miliardi. Nello stesso tempo, tra il 1998 ed il 2004 prezzi di acquisto delle abitazioni nei grandi comuni sono cresciuti del 65%, mentre gli affitti sono cresciuti dell'85%.E se si mettono in relazione tali incrementi alla condizione di salari e stipendi si vede che nell'arco di 40 anni, dal 1965 al 2004 per un alloggio di 110 metri quadrati in una grande area urbana si è passati da un costo di 9.900 euro a 375.100 euro con un incremento di quasi 38 volte, mentre il corrispondente reddito di una famiglia con 2 stipendi è passato da 2.954 euro annui a 40.259 con un incremento di 14 volte.E non va certo meglio per quanto riguarda la questione dell'affitto soprattutto per quanto riguarda gli ultimi anni. Per una famiglia che abbia un reddito fino a 20.000 euro, che è di fatto qui in Toscana la soglia massima di accesso all'ERP, l'incidenza dell'affitto è ormai da 38 al 66%. Dunque, ancora una volta, questione abitativa e questione salariale s'intrecciano! Se questi dati complessivi di livello nazionale si riportano alla nostra realtà il quadro non cambia granchè. Nella nostra città vivono 175.000 famiglie di cui 73.500 mononucleari e le altre 101.500 di dimensione media di circa 2,8 componenti; 48.000 famiglie, pari al 28%, vivono in affitto di cui poco più di 7400 in alloggi ERP ed il resto in alloggi privati. Nel 24% delle famiglie il capofamiglia è ultrasessantacinquenne. Il reddito medio delle famiglie in affitto è di circa 19.000 euro, che tradotto in reddito d'accesso all'ERP è di 11.400 euro e perciò sotto alla soglia massima di 13.100, e subiscono un canone medio di 755 euro mese tanto che esso incide per oltre il 47% sul reddito. Gli studenti fuori sede sono circa 13.000 e tolti 1200 posti letto dell'ADSU ed altri 2300 di studentati religiosi, i restanti 9.500 insistono sul mercato privato. Al novembre 2006 le esecuzioni con titolo esecutivo erano 5100 di cui 850 già fissata la forza pubblica al ritmo di 2 sfratti al giorno per circa 10 mesi all'anno. A questo numero occorre aggiungere gli sfratti per morosità o per espropriazione immobiliare ( famiglie che non ce la fanno più a pagare le rate di mutuo) che sono dai 15 ai 20 sfratti al mese ed il dato tende ad incrementare. Oltre a ciò ci sono oltre 1000 occupanti abusivi di strutture pubbliche e private costituite da nuclei familiari e singoli pochi dei quali in graduatoria ERP ed in posizioni molto basse. La risposta a questo insieme di bisogni sociali insoddisfatti è assolutamente insufficiente sia sul piano nazionale che su quello locale ed è una questione di risorse finanziarie, di indisponibilità di suoli, di procedure lente e burocratiche!Il fabbisogno abitativo teorico in Italia al 2005, cioè la differenza tra numero di famiglie e abitazioni occupate, era di 512.221 abitazioni a parte i circa 6 milioni di abitazioni non occupate. La produzione di abitazioni ha visto il crollo di quelle costruite con contributi pubblici: si è passati da 34.000 abitazioni nel 1984, a 1.900 abitazioni nel 2004. E' la produzione edilizia di nuovi alloggi sovvenzionati, vent'anni fa e oggi. E la dinamica delle abitazioni costruite in regime agevolato è molto simile: da 56mila a 11mila. I primi anni '80 rappresentarono l'entrata a regime del Piano Decennale (Legge 457/78), da allora, salvo alcuni picchi nei pochi anni immediatamente successivi, la curva produttiva è in tutta evidenza improntata alla depressione. Se confrontiamo questo dato con il resto dei Paesi Europei in termini di sussidi governativi alla casa in rapporto al PIL in Italia nel 2003 essi erano lo 0,07% a fronte di una media europea dello 0,72% compresa tra il massimo della Francia con il 1,9% ed il minimo della Grecia con lo 0,01%.Infatti il peso del promotore pubblico (Iacp, Ater e Comuni) scende dall'8% del 1984 all'1% del 2004, così come quello del promotore cooperativo si dimezza dal 15% del 1984 al 7% del 2004. Ed anche la riforma del mercato degli affitti, con l'abolizione dell'equo canone e l'introduzione del doppio canale concordato e libero, ha visto, per l'assoluta scarsa incidenza del settore pubblico, l'ovvia prevalenza del settore privato e la crescita dei canoni a livello di strozzinaggio. Infatti il patrimonio pubblico di abitazioni sociali costituisce solo il 4% del patrimonio abitativo complessivo ed il 21% di quello destinato all'affitto a fronte della situazione della dell'Olanda con il 35% di abitazioni sociali che incidono per il 77% sul settore delle locazioni. E comunque anche questo canale, quello del fondo di sostegno all'affitto registra una costante diminuizione passando dai 310 ml di euro del 1999 ai 223 ml del 2006.In Toscana con la riforma entrata in vigore nel 2001 tutti gli alloggi ERP sono passati di proprieta' dei Comuni organizzati in LODE (Livello Ottimale d'Esercizio) che determinano la programmazione, l'allocazione delle risorse e che effettuano gli interventi attraverso I Gestori Spa di loro esclusiva proprieta'Con l'ultimo programma ERP della Regione Toscana si sono impegnati e si stanno spendendo sia per l'edilizia sovvenzionata, sia per la convenzionata agevolata in affitto, sia per l'autorecupero le ultime risorse GESCAL. Sinteticamente tra il precedente mandato amministrativo e quello in corso ad oggi si sono già realizzati ed assegnati 334 nuovi alloggi, altri 18 sono già eseguiti e da assegnare, 191 sono in via di ultimazione e se ne prevede l'assegnazione entro la fine dell'anno, 295 sono in fase di appalto ed è ragionevole prevedere la loro ultimazione ed assegnazione entro la fine del presente mandato. Inoltre è da segnalare l'importante programma di recupero della Navi alle Piagge che ristrutturando i due complessi ha consentito di passare da 274 alloggi a 312, così come mi preme sottolineare il completamento della ristrutturazione del complesso di via Rocca Tedalda. A questi numeri occorre aggiungere gli alloggi di risulta rassegnati per circa 170/200 alloggi all'anno per un totale di oltre 1000 dall'inizio del precedente mandato amministrativo ad oggi. Al momento risultano da ristrutturare 70 alloggi ed in ristrutturazione sono 13. Per quanto riguarda l'edilizia convenzionata agevolata è in fase di realizzazione il programma "20000 alloggi in affitto" che ci consentirà di disporre, tra il febbraio e l'aprile 2008, di 368 alloggi a canone calmierato ed è in fase d'inizio lavori il programma di cui alla delibera della Giunta regionale 94 del 24 gennaio 2005 che ci consentirà di disporre entro la fine del mandato di ulteriori 40 alloggi sempre con lo stesso tipo di canone.Sono in fase di progettazione gli interventi di autorecupero di cui alla delibera regionale 95 del 24 gennaio 2005 riguardanti l'ex Bice Cammeo e l'Asilo Ritter che consentiranno di disporre, oltre agli alloggi per la cooperativa che è risultata vincitrice del bando, altri 15 alloggi di edilizia sovvenzionata. Anche la norma di Prg del cosiddetto 20% sta dando i suoi primi risultati e ci consentirà di disporre già da subito dopo l'estate di circa 100 alloggi a canone calmierato. Infine con l'assegnazione di un cofinanziamento del 50% a valere sui residui dei fondi ex decreto Martinat, la decisione di Casa Spa di concorrere per l'altro 50% e la messa a disposizione da parte dell'Amministrazione delle aree ex Esselunga ed ex palazzina CPA in viale Giannotti si realizzeranno ulteriori 45 alloggi a canone calmierato.Dunque in sostanza al termine del mandato avremo realizzato 838 nuovi alloggi ERP, ne avremo recuperato e riassegnato circa 1500, disporremo di 568 alloggi a canone calmierato.Abbiamo dato prova di saper realizzare,ma sebbene i numeri siano importanti e significativi sono ben al di sotto del fabbisogno e dunque solo con nuove risorse finanziarie e con disponibilità di aree si può pensare di programmare un intervento serio e risolutivo. L'orientamento che emerge da parte della Regione, che tuttavia ha sbloccato ed assegnato tutti i fondi residui Gescal, è quello, in assenza di nuove risorse provenienti dalla Stato, del superamento della sovvenzionata per evolversi esclusivamente verso la convenzionata a canoni sociali calmierati. Ma finalmente con la legge 9 del 8 febbraio 2007 la questione abitativa sembra entrata nell'agenda politica del Governo che, peraltro, già nella finanziaria al comma 1154 ha stanziato una somma modesta (30 milioni di euro per tutta Italia) e con quest'ultima ha aggiunto altri 30 milioni di euro.A parte la proroga degli sfratti di 8 mesi per le categorie più deboli , tre sono gli aspetti rilevanti con riferimento alla data di pubblicazione della Legge:• Il primo è che entro tre mesi le Regioni, su proposta dei Comuni, sulla base del fabbisogno di ERP predispongono un piano straordinario articolato in tre annualità da inviare ai ministeri delle infrastrutture, della solidarietà sociale ed al ministro delle politiche per la famiglia;• Il secondo è che entro il due mesi il ministero delle infrastrutture convoca un tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative che deve concludere i lavori entro un mese e successivamente entro il due mesi predispone un programma nazionale contenente gli obiettivi e gli indirizzi per la programmazione regionale di ERP, proposte normative in materia fiscale e per la normalizzazione del mercato immobiliare, l'individuazione delle possibili misure dirette a favorire la continuità nella cooperazione fra Stato, regioni ed enti locali, la stima delle risorse necessarie.• Il terzo è l'obbligo di definizione da parte del Ministero delle Infrastrutture entro due mesi le caratteristiche ed i requisiti degli alloggi sociali esenti dall'obbligo di notifica degli aiuti di StatoSulla base delle graduatorie in essere (ERP, 20.000 alloggi, bando regionale, quota del 20%, contributo in conto affitto) si è definito il fabbisogno riferito a nuclei familiari con reddito lordo annuo inferiore a 27.000 euro e che abbiano al loro interno persone ultrasessantacinquenni e/o malati terminali e/o portatori di handicap >66% e la capacità di risposta con i programmi in essere. Si tratta di complessivamente di 441 ad i quali si darà risposta con i programmi di ERP e quelli a canone calmierato.Tuttavia rimane un fabbisogno di 2902 nuclei in graduatoria ERP e di 1248 nuclei in graduatoria per alloggi a canone calmierato per un fabbisogno totale di 4150 alloggi.Dal punto di vista finanziario si tratta di un impegno (considerando un alloggio di 90 mq di Sc, corrispondente a circa 60 metro quadrati si Snr al massimale di costo ERP vigente) di 298 milioni di euro per l'ERP e di 128 milioni di euro per il canale a canone moderato. Ma oltre alla enorme dimensione finanziaria anche quella spaziale è gigantesca: infatti, equiparando la Sc alla SUL la necessità di superficie destinata ad alloggio sociale (ERP+ Canone moderato) è di 373.000 mq da trovare sia in termini di nuova edificazione, sia in termini di riuso e recupero. Tanto per dare un'idea si tratta di un insediamento pari a tutta Novoli! Perciò il problema si pone sia sul piano finanziario ed al quale solo lo Stato può dare risposta, ma anche sul piano urbanistico e questo è compito nostro!L'ANCI si è presentata al tavolo di concertazione con una piattaforma con l'obiettivo di conseguire:1. Un nuovo piano di edilizia sociale, un grande progetto immobiliare, composto dall'insieme dei progetti locali che utilizzino anche nuovi strumenti attuativi, prevedendone il finanziamento in quota parte.2. Un programma pubblico di sostegno alloggiativo rivolto alle fasce povere a partire da quelle d'immigrazione su cui chiedere anche un sostegno a livello comunitario.3. Un nuovo ruolo degli enti previdenziali con un compito complementare nelle quote abitative da dare in affitto.4. Rivisitare la legge 431/98 per aggiornarne le finalità istitutive alla luce degli effettivi risultati inadeguati anche a causa della mancata attuazione degli ammortizzatori sociali e delle misure incentivanti d'accompagnamento.Per questi obiettivi è necessario agire sul fronte fiscale, su quello urbanistico, su quello procedurale, su quello finanziario.Queste le priorità segnalate da parte dell'ANCI:Finanziamento adeguato del piano casa: con specifica attenzione ai costi sostenuti dai comuni per fronteggiare anche i consistenti flussi immigratori.I comuni chiedono che alla casa sia destinata quota parte delle maggiori entrate riscontrate. Il piano straordinario dovrebbe prevedere primi stanziamenti nel 2007 (oltre a quelli residui già previsti) e poi dal 2008 un flusso costante di risorse e di incentivi fiscali da destinare al programma: è indispensabile ed urgente prevedere un flusso finanziario di almeno 1 miliardo di Euro l'anno.1. A tale riguardo si ritiene necessario che almeno per un periodo di cinque anni: i proventi derivanti dall'alienazione dei patrimoni immobiliari siano destinati in percentuali rilevanti all'edilizia sociale.2. Poteri speciali: dare ai Sindaci capacità decisorie al fine di semplificare, nel rispetto di ogni tutela, la fase attuativa.3. Consentire anticipi dei TFR finalizzati all'acquisto della prima casa4. favorire intese triangolari Comuni-Regioni-Governo per una migliore dislocazione degli edifici militari ancora strumentali recuperando aree e risorse per incentivare le acquisizioni e/o locazioni a riscatto di alloggi.5. Fondo sociale per il sostegno all‘affitto: dare stabilità al finanziamento e rafforzarlo individuando modalità di erogazione che consentano di dare risposte più tempestive ed efficaci6. Censimento case sfitte enti previdenziali, delle Poste e di RFI e società collegate: impegno del Ministero dell'economia ad acquisire i dati conoscitivi sul patrimonio sfitto; attribuzione al Comune del diritto di prelazione in ogni fase del processo di vendita e comunque a condizioni non superiori a quelle concesse agli inquilini; Nuovo indirizzo di Governo affinchè gli enti tornino ad investire nel settore abitativo delle locazioni.7. Sempre rispetto alle case sfitte degli enti, obbligo per gli stessi enti, nelle situazioni di grave disagio abitativo, della locazione ai nuclei familiari di cui alla legge 9/2007 a canone concordato ai sensi dell'art. 2 comma 3 legge 431/98.Per quanto attiene agli indirizzi generali del Piano l'ANCI ritiene che si debba affermare il principio che l'edilizia residenziale sociale anche temporanea è un servizio e che, come tale, si può realizzare sulle aree destinate a servizi (standard). Pertanto, in quanto servizio, l'edilizia residenziale sociale debba essere prevista in percentuali importanti in tutti gli strumenti generali così come in tutti i programmi attuativi. In quanto servizio, che l'edilizia residenziale sociale sia da prevedere in percentuali importanti in tutti gli strumenti generali (Piani Regolatori o Piani di Governo del Territorio in genere) così come in tutti i programmi attuativi (Piani di Lottizzazione, Piani di Recupero, Piani di Intervento Speciale, Piani Integrati di Intervento, ecc..). Si Dunque sulla base dei requisiti indicati nella Legge si è proceduto alla stima del fabbisogno e quanto lo stesso può essere soddisfatto con tutti i programmi in corso (ERP, 20.000 alloggi,programmi regionali, quota del 20%) e per differenza si ottiene un fabbisogno di 3.075 alloggi ERP e 1.248 alloggi a canone calmierato per un totale di 4.323 alloggi. Tale principio quadro va codificato nel tavolo interistituzionale e in conseguenti norme legislative. Dal punto di vista fiscale l'ANCI ritiene necessario detassare totalmente ogni intervento che abbia come riferimento l'edilizia residenziale sociale.Si tratta di annullare qualunque aggravio di IVA. I comuni nella loro sfera di autonomia potranno anche decidere di esentare per tali interventi gli oneri di urbanizzazione e/o oneri di costruzione. Queste esenzioni sono da prevedere su tutta la filiera del processo costruttivo: appalti, prestazioni professionali di ogni tipo, approvvigionamento di materiali, ecc… Per quanto riguarda le procedure bisogna intervenire con procedure di tipo emergenziale in modo che siano conferiti poteri speciali ai Sindaci per l'attuazione dei provvedimenti realizzativi attraverso Accordi di Programma, Conferenze di Servizi. Una volta approvati i Programmi, nel contesto della Conferenza dei Servizi, questa approvazione automaticamente deve avere valore di concessione, di autorizzazione quali che siano gli Enti coinvolti e fermo restando le tutele.Per quanto riguarda l'edilizia privata a costo calmierato, di vario tipo e di vario genere, da destinare alle fasce sociali che non possono beneficiare dell'edilizia pubblica sociale ma non hanno neppure le risorse per accedere al libero mercato, sono da prevedere forme di agevolazione fiscale e di altri generi simili all'edilizia pubblica in forme graduali sia per la vendita che per l'affitto, anche a sostegno di esperienze locali quali Agenzie per la casa.Al tavolo di concertazione hanno presentato proposte oltre all'ANCI, le organizzazioni sindacali dei lavoratori e dell'inquilinato, la Federcasa, le associazioni cooperative e con le quali v'è una significativa convergenza e questo fa sperare che vi siano risultati utili ad affrontare finalmente il problema abitativo.Per quanto ci riguarda come Comune dobbiamo utilizzare la prossima adozione del Piano Strutturale per introdurre normative utili all'acquisizione di aree per l'ERP e per incentivare la realizzazione di edilizia a canone moderato. Come già detto le risposte da dare all'emergenza sono assolutamente insufficienti e non ci sono al momento altre risorse rispetto a quelle già descritte".(fd)